Участки под многоквартирными домами – разъяснения Минэкономразвития

Минэкономразвития России и Росреестром даны разъяснения по вопросу, связанному с прекращением права собственности Российской Федерации и права постоянного (бессрочного) пользования или аренды подведомственных Управлению делами Президента РФ организаций на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также по порядку раздела земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с целью формирования земельного участка под многоквартирным домом (Письмо Росреестра от 14.02.2014 № 14-исх/01658-ГЕ/14)

Согласно ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:

- в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме;

- в случае,  если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления;

- с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно Закону о регистрации, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения, обременения или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на имущество.

Таким образом, право на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, возникает в силу прямого указания закона вне зависимости от государственной регистрации права долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Действующим законодательством не установлен порядок прекращения права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, после передачи: отчуждения, приватизации объектов недвижимости, входящих в состав многоквартирного дома, физическим или юридическим лицам. В рассматриваемой ситуации после передачи объектов недвижимости, входящих в состав многоквартирного дома, и регистрации прав физических и юридических лиц право собственности Российской Федерации на земельный участок, а также право постоянного - бессрочного пользования или аренды на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом,  должны быть прекращены, так как в силу норм действующего законодательства данный участок является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. В силу ст.36 ЖК, ст.16 Закона №189-ФЗ, ст.23 Закона о регистрации лицо, не обладающее правом собственности на помещение в многоквартирном доме, не может являться собственником земельного участка.

Таким образом, если право собственности на жилые и нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке, государственная регистрация прекращения права постоянного - бессрочного пользования или аренды подведомственных Управлению делами Президента РФ организаций, а также прекращения права собственности РФ на земельный участок под многоквартирным домом,  должна проводиться в следующем порядке:

1. прекращение права постоянного - бессрочного пользования или аренды на такой земельный участок подведомственных Управлению делами Президента РФ организаций;  с заявлением о прекращении аренды может обратиться одна из сторон договора;

 2. прекращение права собственности РФ на такой земельный участок  - собственником должно быть подано заявление о государственной регистрации прекращения права собственности в силу закона, в котором в качестве основания прекращения права следует указать п.1 ст.16 Закона №189-ФЗ. При этом проведение одновременно с государственной регистрацией прекращения права собственности РФ государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме  на земельный участок не является обязательным условием.

Что касается порядка раздела исходного земельного участка, право собственности РФ на который зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью формирования земельного участка под многоквартирным домом, то ст. 11.4 Земельного Кодекса установлено, что при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Ст.36 ЖК РФ относит земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, к общему имуществу собственников помещений в таком доме, право на которое возникает у собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания в законе вне зависимости от государственной регистрации.

В то же время, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования; вместе с тем собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Таким образом, любое преобразование земельного участка, в частности, его раздел, должны осуществляться по согласованию с собственниками помещений в многоквартирном доме.