Долевое участие в строительстве: пояснения к изменениям регистрации ДДУ

Даны разъяснения по отдельным положениям Федерального закона от 30.10.2012 №294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу с 01.01.2014 (Письмо Росреестра от 14.02.2014 № 14-исх/01657-ГЕ/14)

Согласно ч.2 ст.12.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

1)    Поручительство банка в порядке, установленном ст.15.1 Закона №214 -ФЗ;

2)    Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном ст.15.2 Закона №214-ФЗ.

В соответствии с ч.1 ст.15.1 Закона №214-ФЗ исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка.

Согласно ч.2 и ч.9 ст.15.2 Закона №214-ФЗ:

- застройщик в порядке и на условиях, которые установлены Законом №214-ФЗ, до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществляет страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору;

- договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.

В соответствии с подп.4 п.2 ст.25.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом о регистрации, застройщиком в т.ч. представляется один из следующих предусмотренных Законом №294-ФЗ документов:

- договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия в строительстве;

- договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

При этом согласно ч.3 ст.7 Закона №294-ФЗ действие положений ст. 25.1 Закона о регистрации и ст.ст. 15.1, 15.2, Закона №214-ФЗ распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора долевого участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу в т.ч. ст.4 Закона №294-ФЗ, т.е. после 01.01.2014.

Согласно п.2 ст.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 ГК.

В соответствии с п.2 ст.422 ГК, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

 Вместе с тем согласно п.3 ст.433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации,  считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.3 ст.4 Закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом №214-ФЗ.

На основании изложенного, учитывая положения п.2 ст.4, п.2 ст.422 и п.3 ст. 433 ГК, а также ч.3 ст.4 Закона №214-ФЗ, полагаем, что договор страхования или договор поручительства также в обязательном порядке представляется на государственную регистрацию первого договора участия в долевом строительстве, составленного  и подписанного сторонами до 01.01.2014, но представленного на государственную регистрацию после 01.01.2014.

При этом в соответствии с абз.10 п.1 ст.20 Закона о регистрации в рассматриваемом случае непредставление после 01.01.2014 заявителем на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, договора страхования или договора поручительства будет являться основанием для отказа в государственной регистрации.

Кроме того, согласно абз. 10 п.2 ст.25.1 Закона о регистрации в редакции Закона №294-ФЗ на государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик после 01.01.2014 обязан представлять договор страхования, указанный в подп. 4 п.2 ст.25.1 Закона о регистрации, в случае, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.