Как объективно оценить недвижимость

Одним из самых сложных задач при проведении любой процедуры, связанной с недвижимостью, является ее объективная оценка. У каждого собственника возникает логичный и правомерный вопрос как не занизить реальную стоимость, или как не завысить реальные преимущества квартиры.

Опытные риэлторы пользуются тремя основными методами оценки недвижимости: доходным, сравнительным и затратным. рассмотрим каждый из них.

Подход доходный

Этот подход чаще всего используется при оценке объектов недвижимости, которые в последствие приносят доход. В данном случае работает принцип ожидания, т.е. стоимость оценки зависит от материальной выгоды, которую на данный момент приносит недвижимость. Чем выше настоящий доход от собственности, тем дороже цена данного объекта. Самым распространенным способом получения материальных благ от такой недвижимости является последующая сдача ее в аренду.

Данный подход состоит из двух методов:

• метод прямой капитализации — является процессом преобразования годового дохода от недвижимости в текущую стоимость;
• метод дисконтированных денежных потоков — метод, при котором финальная стоимость будет равна сумме текущих стоимостей денежных потоков в прогнозный период и остаточной стоимости, приведенной к текущему моменту времени.

Подход сравнительный

Для сравнительного подхода оценки недвижимости необходимо знать рыночные цены на аналогичные объекты. Собственник сравнивает стоимость похожих предложений и при помощи сравнительного анализа устанавливает свою цену на недвижимость.

Сравнительный подход дает самые эффективные результаты, т.к. в данном случае не просто учитываются преимущества собственности. Стоимость квартиры или участка отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости и является наиболее надежной и актуальной.

При сравнительном подходе целесообразно проводить сравнение продаж, или соотносить цену и доход от последующего использования объекта недвижимости.

Подход затратный

В случае оценки собственности при помощи затратного подхода, необходимо рассмотреть стоимость недвижимости с точки зрения понесенных расходов.

Данный метод предусматривает, что окончательная стоимость будет сравнима с расходами на преображение и воссоздание объекта недвижимости, аналогичного объекту оценки. Цена на собственность определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерями за счет накопленного износа. Из затрат на восстановление объекта необходимо вычесть износ и стоимость земельного участка. Полученная сумма и будет считаться итоговой.

Такой метод оценки чаще всего актуален в случае оценки нетипичных объектов собственности, т.е. в данной ситуации найти аналогичную недвижимость на рынке крайне сложно.